1. Übernommenes Wohnungsrecht erhöht die Bemessungsgrundlage

Im Verfahren II R 32/22 entschied der BFH, dass bei einem Grundstückserwerb
nicht nur der Kaufpreis maßgeblich ist. Übernimmt die Käuferseite zusätzlich die Verpflichtung,
ein persönliches Wohnungsrecht zu gewähren beziehungsweise bestehen zu lassen, gehört auch
der kapitalisierte Wert dieses Wohnungsrechts zur grunderwerbsteuerlichen
Gegenleistung.

Besonders praxisrelevant ist, dass das Wohnungsrecht im Streitfall noch nicht im Grundbuch
eingetragen war. Nach Auffassung des BFH war das jedoch unschädlich. Solange das Recht
dinglich noch nicht entstanden ist, besteht zwar lediglich eine schuldrechtliche Verpflichtung.
Wird diese Verpflichtung aber vom Erwerber übernommen, liegt darin eine sonstige Leistung,
die die Bemessungsgrundlage erhöht.

Entscheidend ist also nicht allein die formale Grundbuchlage, sondern die im Kaufvertrag
übernommene wirtschaftliche Belastung.

2. Gleiches gilt für ein noch nicht eingetragenes Nießbrauchsrecht

Im Verfahren II R 5/22 hat der BFH diese Linie auf ein
Nießbrauchsrecht übertragen. Dort ging es um die entgeltliche Übertragung
eines Erbbaurechts. Neben dem Kaufpreis war die Erwerberin verpflichtet, der
Grundstückseigentümerin ein Nießbrauchsrecht an bestimmten Wohneinheiten einzuräumen.

Auch dieses Recht war im maßgeblichen Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragen.
Dennoch entschied der BFH, dass der kapitalisierte Jahreswert des Nießbrauchsrechts
in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist.

Auch hier stellte der BFH darauf ab, dass die Erwerberin mit dem Vertrag eine bereits
bestehende Verpflichtung der Veräußerin übernommen hatte. Diese Verpflichtungsübernahme
ist Teil der Gegenleistung. Dass das Nießbrauchsrecht mangels Eintragung noch nicht dinglich
entstanden war, stand der Einbeziehung nicht entgegen.

3. Praktische Bedeutung der Entscheidungen

Die Entscheidungen bringen keine Gesetzesänderung, wohl aber eine wichtige Klarstellung
für die Vertrags- und Beratungspraxis. Der BFH macht deutlich, dass bei der
Grunderwerbsteuer nicht nur der ausdrücklich vereinbarte Kaufpreis zählt. Maßgeblich
ist die gesamte Gegenleistung, also auch jede wirtschaftlich werthaltige Verpflichtung,
die der Erwerber zusätzlich übernimmt.

• Nicht eingetragene Rechte sind nicht automatisch steuerlich unbeachtlich.
• Wohnungs- und Nießbrauchsrechte können auch dann grunderwerbsteuererhöhend wirken, wenn sie nur schuldrechtlich abgesichert sind.
• Die vertragliche Gestaltung und Formulierung im Kaufvertrag gewinnt weiter an Bedeutung.
• Bei Transaktionen mit Wohnungsrecht, Nießbrauch oder Erbbaurecht sollte die Grunderwerbsteuer vor Unterzeichnung gesondert mitkalkuliert werden.

4. Fazit

Mit den Urteilen II R 32/22 und II R 5/22 schärft der BFH
den Blick auf die wirtschaftliche Gegenleistung bei Grundstücks- und
Erbbaurechtsübertragungen. Nicht nur der Kaufpreis, sondern auch übernommene
Verpflichtungen zur Einräumung eines Wohnungs- oder Nießbrauchsrechts können die
Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer erhöhen.

Für die Praxis ist das ein wichtiger Hinweis: Die steuerliche Belastung entscheidet sich
oft bereits in der Vertragsgestaltung und nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Hinweis: Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt.
Eine Haftung und Gewähr für den Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.
Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellung und der Besonderheiten des jeweiligen
Einzelfalls ersetzen die vorstehenden Ausführungen keine individuelle Beratung.